정부가 10·15 부동산대책을 발표한 이후, 서울 부동산 시장이 급격히 양극화되고 있습니다. 강남을 비롯한 고가 아파트는 신고가 행진을 이어가는 반면, 외곽 지역은 거래절벽 현상이 가속화되고 있습니다.
🏠 서울 아파트값 격차, 사상 최대치 ‘6.8배’
KB부동산 월간 주택가격 동향에 따르면, 2025년 10월 서울 상위 20%(5분위) 아파트 평균 가격은 33억4409만원으로 역대 최고치를 경신했습니다. 반면, 하위 20%(1분위) 아파트 평균 가격은 4억9536만원으로 22개월째 4억원대에 머물고 있습니다.
이로 인해 서울의 아파트 5분위 배율은 6.8배를 기록, 관련 통계 작성 이후 최고 수준입니다. 즉, 저가 아파트 7채를 팔아야 고가 아파트 한 채를 살 수 있는 구조가 된 셈입니다.
💸 ‘똘똘한 한 채’ 수요 집중…강남은 신고가 행진
정부의 대출 규제 강화로 인해 대출 의존도가 높은 서울 외곽 지역은 거래가 사실상 끊긴 반면, 현금 자산가 중심의 강남권과 한강벨트 지역은 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰리며 상승세가 지속되고 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 대책 발표 전(10월 1~14일) 강남3구(강남·서초·송파)의 신고가 매매 건수는 67건이었지만, 대책 발표 후(10월 15~28일)에는 108건으로 61.2% 증가했습니다. 용산구 역시 같은 기간 신고가 거래가 늘어난 것으로 집계됐습니다.
🚫 외곽지역 거래절벽…“대출 규제에 직격탄”
정부가 토지거래허가구역 확대와 고가주택 대출 규제 강화 등 초강력 정책을 내놓았지만, 실수요보다는 고가 자산가에게 유리한 구조가 형성되면서 시장 불균형이 심화되고 있습니다.
특히 서울 외곽 지역은 대출 의존도가 높아 신규 거래가 거의 멈췄고, 일부 단지에서는 실거래가 하락세가 이어지고 있습니다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “대출 의존도가 낮은 강남과 한강벨트 지역에서는 똘똘한 한 채 수요가 여전한 만큼 집값 상승과 함께 초양극화 현상이 뚜렷해질 것”이라고 진단했습니다.
📊 전문가 “정책 효과보다 시장 구조적 불균형이 더 크다”
부동산 전문가들은 “정부의 규제 정책이 시장 안정에는 기여하겠지만, 단기적으로는 자금력에 따른 계층별·지역별 격차 확대를 불가피하게 만들 것”이라고 분석했습니다. 실수요자 중심의 공급 확대와 맞춤형 금융지원 없이는 부동산 초양극화가 장기화될 가능성이 큽니다.