정부의 세제개편안 발표 이후 서울 전세시장에 세입자들의 불안이 커지고 있다. 종합부동산세와 양도소득세 장기보유특별공제 제도가 실거주 중심으로 바뀌면서 집주인이 세금 부담을 줄이기 위해 직접 거주하거나 주택을 처분할 가능성이 높아졌기 때문이다. 서울 전세 세입자들은 계약갱신권을 행사할 수 있을지조차 걱정하는 상황에 놓였고, 임대 매물 감소가 전월세 가격 상승으로 이어질 수 있다는 전망도 나온다.
세제개편 이후 세입자에게 무슨 일이 생겼나
서울 강동구 올림픽파크포레온 30평대 아파트에 전세로 거주하는 한 세입자는 집주인으로부터 계약이 끝나는 내년에 집을 비워달라는 통보를 받았다고 전했다. 집주인이 종합부동산세 부담을 우려해 주택을 매각하려는 것이 이유였다. 세입자 입장에서는 계약기간이 끝난 뒤 다른 집을 알아봐야 하는 상황이 갑작스럽게 찾아온 셈이다.
이번 사례가 주목받는 이유는 단순히 한 집주인의 매도 결정에 그치지 않기 때문이다. 정부가 발표한 세제개편안은 비거주 1주택과 다주택자 등에 대한 세 부담과 공제 제도에 변화를 주는 내용을 담고 있다. 이 과정에서 주택을 계속 보유하면서 임대하는 것보다 직접 거주하거나 주택 수를 줄이는 것이 절세에 유리해질 수 있다는 점이 세입자들의 걱정을 키우고 있다.
특히 전세 계약을 맺은 세입자에게 집주인의 실거주 여부는 주거 안정성과 직결되는 문제다. 집주인이 직접 거주하기 위해 주택을 비워달라고 요구할 경우 세입자는 다른 임대주택을 찾아야 한다. 서울처럼 전세 수요가 높은 지역에서는 이 같은 움직임이 개별 가구의 문제를 넘어 임대시장 전체에 영향을 줄 수 있다는 우려가 나온다.
종부세와 장특공제 변화가 핵심인 이유
이번 세제개편에서 세입자들이 주목하는 부분은 주택 보유와 거주를 바라보는 기준이 달라진다는 점이다. 종부세는 기존에 주택 보유 기간을 중심으로 세액 공제가 이뤄졌지만, 2028년부터 단계적으로 거주 기간에 따라 공제받는 방식으로 변경된다.
양도소득세 장기보유특별공제 역시 단계적으로 거주 요건을 중심으로 공제 대상이 바뀐다. 결국 주택을 장기간 보유하고 있다는 사실만으로는 세제상 혜택을 충분히 받기 어려워지고, 실제 거주 여부가 중요해지는 구조다.
이런 변화는 주택 소유자에게 선택을 요구할 수 있다. 직접 거주해 세제상 혜택을 확보하거나, 여러 채의 주택을 보유한 경우 일부를 매각해 세금 부담을 낮추는 방식이다. 문제는 그 선택 과정에서 현재 해당 주택에 살고 있는 세입자가 영향을 받을 수 있다는 데 있다.
특히 전세 계약 기간이 남아 있는 세입자에게는 집주인의 판단이 예상하지 못한 주거 이동으로 이어질 수 있다. 실제로 서울의 한 세입자는 집주인에게 언제 연락이 올지 불안하다는 심정을 전하며 서울에서 자가 마련이 어려운 상황에서 전세 거주까지 불안정해질 수 있다는 우려를 나타냈다.
집주인의 실거주 선택, 전월세 시장에는 어떤 영향인가
부동산 전문가들은 실거주 중심의 규제가 강화되면 비거주 주택 소유자가 절세를 위해 자신의 집으로 들어갈 가능성이 커질 수 있다고 보고 있다. 이렇게 되면 임대 목적으로 시장에 나오는 주택의 수가 줄어들 가능성이 있다.
임대 매물이 감소하면 전세와 월세 가격에는 상승 압력이 생길 수 있다. 특히 서울처럼 주택 수요가 집중된 지역에서는 공급 감소가 가격에 미치는 영향이 상대적으로 크게 나타날 수 있어 세입자들의 부담이 커질 가능성이 제기된다.
세제개편의 취지는 다주택자의 매물을 시장에 나오게 해 주택 공급을 늘리고 집값을 안정시키는 데 있지만, 실제 시장에서 얼마나 많은 매물이 나올지는 지켜봐야 한다. 세금 부담이 커졌다고 해서 모든 집주인이 즉시 주택을 매도하는 것은 아니기 때문이다.
전문가가 지적하는 또 다른 변수는 매수 여력이다. 서울 강남권 등 고가 주택의 경우 대출 규제가 강하게 적용되고 있어 매물이 시장에 나오더라도 이를 실제로 매입할 수 있는 수요층이 제한적일 수 있다. 따라서 일부 급매물이 나오더라도 이것이 곧바로 서울 전체 집값을 안정시키는 결과로 연결될지는 불확실하다.
다주택자 매물 증가가 집값을 잡을 수 있을까
정부는 다주택자의 세 부담이 커질 경우 시장에 주택 매물이 출회되고, 이를 통해 주택 가격 안정에 도움이 될 수 있다는 입장이다. 특히 보유세 부담이 상대적으로 큰 강남권에서는 은퇴한 고령층 등을 중심으로 주택을 처분하려는 움직임이 나타날 가능성이 거론된다.
그러나 매물이 늘어나는 것과 실제 거래가 활발해지는 것은 별개의 문제다. 고가 주택은 구매 자금이 충분한 수요자가 필요하고, 대출 규제로 자금 조달에도 제약이 있기 때문이다. 시장에 나온 매물을 중산층 실수요자가 쉽게 매수하기 어려운 구조라면 가격 안정 효과가 제한될 수 있다는 분석이 나오는 이유다.
실제로 세제개편안 발표 이후에도 서울 아파트 가격 상승세 자체가 멈춘 것은 아니다. 한국부동산원 주간 아파트 가격동향에 따르면 8월 3일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 평균 0.26% 상승했고, 서울 아파트값은 78주 연속 상승세를 이어갔다.
상승 폭은 지역별로 차이를 보였다. 중구와 중랑구, 성북구, 노원구 등에서는 비교적 높은 상승률이 나타났고, 강남 3구는 세제개편을 둘러싼 관망세로 상승세가 다소 둔화된 것으로 전해졌다. 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역의 상승세가 이어지고 있다는 점은 세제개편만으로 서울 주택시장 전체의 방향이 빠르게 바뀌기는 어렵다는 점을 보여준다.
전세가격 상승과 세입자 부담이 새로운 변수
매매시장뿐 아니라 전세시장도 이번 세제개편의 영향을 받을 수 있는 영역이다. 서울 아파트 전세가격은 중저가 지역을 중심으로 상승세가 이어지고 있다. 성북구와 노원구, 금천구 등의 전세가격 상승률은 서울 평균보다 높은 수준으로 나타났다.
만약 집주인이 세제상 혜택을 위해 직접 거주하는 사례가 늘고 임대 매물이 감소한다면 기존 세입자가 계약 종료 후 같은 조건의 주택을 구하기 어려워질 수 있다. 전세보증금이나 월세가 높아지는 상황까지 겹칠 경우 주거비 부담은 더욱 커질 수 있다.
특히 서울의 주택가격이 높은 상황에서 대출 규제로 자가 마련이 어려운 가구에게 전세는 중요한 주거 방식이다. 따라서 임대주택 공급이 줄어드는 현상은 단순히 부동산 투자자의 문제가 아니라 무주택 실수요자의 주거 안정과 연결된다.
세입자 입장에서는 계약갱신 여부와 집주인의 실거주 계획을 확인하는 것이 더욱 중요해질 수 있다. 다만 개별 계약의 권리와 갱신 여부는 구체적인 계약 내용과 관련 법령에 따라 달라질 수 있기 때문에 단순히 세제개편만으로 모든 세입자의 계약 상황이 동일하게 바뀐다고 볼 수는 없다.
앞으로 서울 집값과 전세시장에서 주목할 부분
앞으로 부동산 시장에서 가장 중요한 관심사는 세제개편 이후 실제로 얼마나 많은 집주인이 실거주를 선택하고, 얼마나 많은 다주택자가 주택을 매도하느냐가 될 전망이다. 세제 변화가 실제 행동으로 이어져 임대 매물이 감소한다면 전세가격에는 부담으로 작용할 수 있고, 반대로 매물이 충분히 시장에 나온다면 매매시장에는 다른 흐름이 나타날 수 있다.
서울 아파트값이 이미 장기간 상승세를 이어온 상황이라는 점도 변수다. 강남권의 고가 주택과 중저가 지역의 움직임이 서로 다르게 나타나고 있어 세제개편의 영향 역시 지역과 주택 가격대에 따라 달라질 가능성이 있다.
특히 전세시장에서는 임대 물량의 변화와 함께 전세가격 상승 여부를 지속적으로 살펴볼 필요가 있다. 집주인의 실거주 전환이 일시적인 현상인지, 세제 변화에 대응한 장기적인 임대시장 구조 변화로 이어지는지가 향후 시장을 판단하는 핵심 포인트가 될 수 있다.
결국 이번 세제개편은 집주인의 세금 부담을 조정하는 데서 끝나는 문제가 아니라 서울의 매매시장과 전세시장, 그리고 세입자의 주거 안정성까지 연결될 수 있는 사안이다. 앞으로 실제 매물 변화와 거래량, 서울 지역별 매매가격과 전세가격의 움직임이 어떻게 나타나는지에 따라 세제개편의 시장 효과와 세입자 부담의 정도가 구체적으로 드러날 것으로 보인다.