서울 재건축과 재개발 등 정비사업 현장에서 공사비 상승세가 이어지고 있다. 고급 마감재와 특화 설계, 조경 시설 등을 확대하는 단지 고급화 경쟁이 본격화되면서 공사비가 빠르게 오르고 있으며, 자재 가격 상승과 공사 기간 연장까지 겹쳐 부담이 더욱 커지는 모습이다. 업계에서는 공사비 인상이 결국 일반분양가 상승으로 이어질 가능성이 높다는 점에서 서울 재건축 시장의 향후 흐름에 관심이 집중되고 있다.
서울 정비사업 공사비가 빠르게 오르는 이유
서울 정비사업장에서 공사비가 크게 오르는 가장 큰 이유는 단지의 상품성을 높이기 위한 고급화 경쟁이다. 과거에는 기본적인 커뮤니티 시설이나 외관 개선에 집중했다면 최근에는 고급 마감재와 특화 조경, 대형 문주, 첨단 보안 시스템 등 다양한 요소를 추가하는 사례가 늘고 있다.
건설사 역시 주요 사업지를 중심으로 차별화된 설계를 제안하며 수주 경쟁을 펼치고 있다. 조합도 프리미엄 단지를 조성해 향후 자산 가치를 높이려는 기대가 커지면서 고급 설계를 적극 반영하는 분위기다.
여기에 물가 상승과 공사 기간 연장, 인건비 증가까지 더해지면서 서울 재건축 공사비는 이전보다 훨씬 빠른 속도로 상승하고 있다.
실제 사업장에서는 얼마나 공사비가 올랐나
성동구 금호16구역 재개발 조합은 지난 23일 총회를 통해 공사비를 기존 1,711억 원에서 2,176억 원으로 인상하기로 결정했다. 2024년 1월 본계약 이후 약 2년 만에 공사비가 27% 증가한 것이다.
이번 증액에는 물가 상승과 공사 기간이 5개월 늘어난 점도 영향을 미쳤지만, 외벽 화강석 마감 적용과 안면인식 시스템, 현대건설의 통합 주거 서비스 '마이힐스' 도입 등 단지 고급화를 위한 설계 변경이 주요 배경으로 꼽힌다.
서초구 반포주공 1단지 1·2·4주구 재건축 역시 단지 고급화를 위해 1,025억2,000만 원의 공사비를 추가하기로 결정했다. 조경과 외관 특화에 588억5,000만 원, 마감재 고급화와 최적화에 436억7,000만 원이 투입되며, 기존 계획에 없던 선큰 티하우스와 새로운 문주도 조성하기로 했다.
이 사업장은 앞서 2024년에도 공사비를 2조6,363억 원에서 3조8,958억 원으로 약 48% 인상한 바 있어 공사비 상승 흐름을 보여주는 대표적인 사례로 꼽힌다.
고급화 경쟁과 자재값 상승이 부담 키운다
최근에는 조합이 처음부터 높은 공사비를 제시하는 사례도 등장하고 있다. 영등포구 여의도 광장아파트 38-1 재건축 조합은 시공자 선정 과정에서 3.3㎡당 1,590만 원의 공사비를 책정했다. 이는 역대 최고 수준으로 평가되며, 특화 설계와 초고층 설계를 고려해 조합이 먼저 높은 공사비를 제안했다는 점이 특징이다.
공사비 상승에는 자재 가격도 중요한 영향을 미치고 있다. 중동전쟁이 휴전 국면에 접어들었지만 이미 오른 건설 자재 가격은 쉽게 안정되지 않고 있다. 한국건설산업연구원에 따르면 지난달 건설경기실사지수 가운데 자재수급지수는 63.4로 전년 같은 기간보다 29.1포인트 하락했다. 이는 자재 조달 여건이 이전보다 악화됐음을 의미한다.
이 같은 영향으로 경기도 수원시 영통구 두산·우성·한신 리모델링 조합도 지난 4월 공사비를 기존 5,383억 원에서 7,827억 원으로 약 45% 인상하기로 결정하는 등 수도권 전반에서 공사비 부담이 커지고 있다.
건설공사비 최고치 경신…분양가에도 영향
건설공사비 상승은 각종 통계에서도 확인된다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 4월 건설공사비지수는 136.88을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 해당 지수는 지난해 129~130 수준에서 움직이다가 지난해 말 132를 넘어섰고, 올해 들어서도 상승세를 이어가고 있다.
공사비가 높아질수록 사업비 부담은 자연스럽게 일반분양가에 반영된다. 건설사와 조합이 증가한 비용을 분양가에 반영할 가능성이 커지기 때문이다.
실제로 지난 5월 서울 민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 6,355만 원으로 처음 6,000만 원을 넘어섰다. 다음 달 분양 예정인 성북구 '장위 푸르지오 마크원' 전용 84㎡의 분양가도 약 17억 원 수준으로 알려져 서울 신규 아파트 가격 부담이 더욱 커지고 있다.
앞으로 서울 분양시장에서는 무엇을 주목해야 하나
전문가들은 서울 재건축 시장에서 공사비 상승이 당분간 이어질 가능성이 높다고 보고 있다. 고급화 경쟁이 계속되는 가운데 자재비와 인건비 부담이 완전히 해소되지 않았고, 대형 정비사업도 잇따라 추진되고 있기 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 재건축 사업장의 경우 재건축 초과이익환수 부담까지 공사비에 반영되는 사례가 있어 서울 분양가 상승세가 지속될 가능성이 있다고 분석했다.
향후 서울 재건축 시장에서는 공사비와 분양가의 상승 흐름이 얼마나 이어질지, 조합과 건설사가 비용 부담을 어떻게 조정할지, 그리고 실수요자의 주택 구매 부담이 어느 수준까지 확대될지가 핵심 관심사로 떠오르고 있다.