서울 아파트 전세 시장에 다시 긴장감이 감돌고 있다. 전세 매물은 빠르게 줄어드는데, 전셋값 상승은 아직 체감보다 느리다는 분석이 나온다.
하지만 전문가들은 2026년을 향해 전세가격 상승 압력이 본격화될 가능성이 높다고 경고한다.
📉 서울 전세 매물, 1년 새 25% 감소
부동산 플랫폼 아실에 따르면 28일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2079건으로, 전년(2만9566건) 대비 25.4% 감소했다.
특히 갭투자 비중이 높았던 지역에서 전세 매물 감소 폭이 두드러졌다.
- 성북구: -86.6%
- 관악구: -72.7%
- 강동구: -67.1%
지난해 10·15 대책 이후 실거주 의무 강화와 대출 규제가 적용되며 전세를 끼고 매수하는 방식이 막힌 영향이 크다.
📈 전셋값은 오르지만, 매매가보다는 느리다
KB 시세 기준 서울 아파트 전세가격지수는
- 2025년 1월 말: 93.378
- 2026년 1월 19일: 96.176
로 꾸준히 상승했다.
다만 같은 기간 서울 아파트 매매가가 11.26% 오른 데 비해 전셋값 상승률은 3.83%에 그쳤다.
📊 전세가율 50% 붕괴…역대 최저 수준
KB부동산 통계에 따르면 이달 서울 아파트 전세가율은 50.92%를 기록했다.
이는 2023년 5월 이후 2년 8개월 만의 최저치다.
특히 서초·송파·강동·마포·용산·성동·중·동작·양천 등 9개 구는 통계 작성 이래 최저 전세가율을 기록했다.
❓ 전세 매물 줄었는데, 왜 전셋값은 덜 오를까
전문가들은 그 이유를 수요 감소에서 찾는다.
국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난해 서울 아파트 전세 갱신 계약 6만3028건 중 56%가 계약갱신청구권을 사용했다.
이는 2024년(34.4%) 대비 크게 늘어난 수치다.
우리은행 부동산연구원 남혁우 연구원은
“전셋값 상승을 우려해 기존 계약을 유지하려는 임차인이 늘면서 전세 매물과 신규 수요가 동시에 줄었다”
고 분석했다.
💸 통계에 안 잡히는 ‘체감 주거비 상승’
또 하나의 변수는 전세의 월세·반전세 전환이다.
지난해 전세에서 월세(반전세 포함)로 전환된 계약은 5275건으로, 전년 대비 두 배 이상 늘었다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은
“울며 겨자 먹기로 월세 전환을 선택한 임차인이 느끼는 부담은 전셋값 지표보다 훨씬 크다”
고 지적했다.
🔮 2026년 전셋값, 다시 가파르게 오를까
전문가들은 올해 전세 시장을 둘러싼 환경이 상승 쪽으로 기울어 있다고 본다.
- 서울 아파트 입주 물량 감소
- 다주택자 양도세 중과 등 세제 개편 예고
- 매매가 급등에 따른 임차 수요 이동
남 연구원은
“2026년에는 전세가가 매매가 상승을 따라가는 흐름이 나타날 가능성이 높다”
고 전망했다.
✔ 핵심 요약
서울 아파트 전세 매물은 급감했지만 계약갱신·월세 전환으로 상승이 눌려왔다. 그러나 2026년에는 전셋값이 본격 반등할 가능성이 크다.