서울 아파트 세 채 중 한 채가 정부의 새 대출 규제에 걸렸다. 실수요자는 사라지고, '현금부자'만 웃는 시장이 되고 있다.
서울 아파트의 3분의 1, 대출 규제 대상
서울 25개 자치구 282개 동 중 87개 동의 아파트 평균 실거래가가 15억원을 넘어서면서 정부의 대출 규제 적용 대상이 됐다. 강남구 압구정동, 서초구 반포동, 용산구 한남동 등은 물론 송파구, 성동구, 마포구 등에서도 15억원을 넘는 단지가 속출했다.
‘10·15 부동산 대책’의 핵심 – 대출 한도 대폭 축소
정부의 ‘10·15 부동산 대책’ 이후, 규제지역 내 주택담보대출 한도는 기존 대비 크게 축소됐다. 15억원 이하 주택은 6억원, 15억 초과 25억 이하 주택은 4억원, 25억 초과 주택은 2억원까지만 가능하다. 강남·서초·용산 일대는 사실상 대부분이 최고 단계의 규제에 포함됐다.
고가 지역만의 문제 아니다… 서울 전역 확산
이번 규제의 여파는 강남권을 넘어 서울 전역으로 번지고 있다. 마포구, 영등포구, 성동구, 양천구 등에서도 평균 매매가가 15억원을 넘어 대출 제한이 적용될 예정이다. KB부동산 자료에 따르면, 서울 전체 평균 실거래가도 14억6천만 원으로 15억 원에 육박하고 있다.
전문가 분석 – “대출 제한, 집값 안정 효과 미미”
전문가들은 이번 대책이 단기적으로 거래를 위축시킬 순 있으나, 장기적으로 집값 안정에는 도움이 되지 않을 것이라고 전망한다. 연세대 고준석 교수는 “이전 정부에서도 대출 제한은 효과가 미미했다”며 “결국 실수요자만 피해를 보는 구조”라고 지적했다. 김학렬 스마트튜브 소장도 “현금 중심 거래만 늘어날 것”이라며 “입주 물량 부족이 겹치면 가격 하락은 제한적일 것”이라고 내다봤다.
현금 부자만 남은 청약 시장
중도금 대출 40% 제한까지 더해지면서, 신규 분양시장에서는 현금이 넉넉한 자산가만 접근 가능한 상황이 됐다. 분양가 15억 원대 아파트의 경우 최소 11억 원의 자기자본이 필요해 실수요자의 진입 장벽은 한층 높아졌다.
맺음말 – 서울 부동산, 다시 갈림길에 서다
‘10·15 대책’은 단기적 시장 안정을 노렸지만, 실질적으로는 자산 양극화를 심화시킬 수 있다는 우려가 크다. 정부는 실수요자 보호와 공급 확대라는 두 가지 과제를 동시에 해결해야 할 시점이다.
