서울 강남 3구 아파트 시장이 세제 개편 이후 조정 흐름을 이어가고 있습니다. 강남구와 서초구의 하락세가 이어지는 가운데 고가 주택 매물이 늘고 거래량은 줄어들면서 강남 아파트값에 대한 관심도 커지고 있습니다. 다만 서울 전체 집값은 상승세를 이어가 지역별 온도 차가 뚜렷한 상황입니다. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
강남구 아파트값 7주 연속 하락
한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주인 21일 기준 강남구 아파트 매매가격은 전주보다 0.42% 하락했습니다. 강남구는 7주 연속 하락세를 이어갔으며 이번 주간 하락률은 최근 3년 8개월 사이 가장 큰 폭으로 나타났습니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
서초구 역시 7주째 하락세를 이어가며 전주 대비 0.37% 내렸고, 송파구도 0.14% 하락했습니다. 반면 같은 기간 서울 전체 아파트 매매가격은 0.13% 상승해 강남 3구와 서울 전체 시장의 흐름이 엇갈렸습니다. :contentReference[oaicite:2]{index=2}
세제 개편 이후 강남권 매물 증가
고가 주택의 세 부담을 높이는 방향의 세제 개편안이 발표된 이후 강남권에서는 매물이 빠르게 늘었습니다. 강남구 아파트 매물은 8월 3일 9453건에서 9월 29일 1만1502건으로 증가해 약 21.6% 늘어난 것으로 집계됐습니다. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
서울 전체에서도 같은 기간 아파트 매물이 증가했지만 강남 3구의 증가세가 두드러졌습니다. 8월 3일부터 약 7주 동안 강남 3구 매물은 25.7% 늘어 서울 전체 매물 증가분의 47.6%를 차지했고, 매수 움직임은 세제 개편 이전 수준을 회복하지 못한 것으로 나타났습니다. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
압구정·잠원동에서 수억원 낮은 거래
실제 거래 가격에서도 이전 최고가보다 낮은 사례가 나타나고 있습니다. 강남구 압구정동 현대5차 전용 82㎡는 이달 51억원에 거래돼 지난해 9월 최고가 63억원보다 12억원 낮았고, 서초구 잠원동 신반포2차 전용 107㎡는 46억2000만원에 거래돼 지난해 10월 최고가보다 15억원 이상 낮았습니다.
반포동 아크로리버파크 전용 84㎡도 50억원에 거래되면서 이전 거래보다 가격이 낮아졌고, 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 역시 최근 거래가격이 과거 최고가를 밑돌았습니다. 일부 단지에서는 매도자와 매수자 사이의 가격 차이가 커지면서 거래가 위축되는 모습도 나타나고 있습니다.
거래량도 감소하며 관망세 확대
강남 3구의 거래량 역시 감소했습니다. 지난달 강남 3구 아파트 거래량은 342건으로 7월 607건의 절반을 조금 웃도는 수준까지 줄었으며, 강남구의 경우 지난달 거래량이 91건으로 2022년 12월 이후 가장 적은 수준으로 집계됐습니다.
토지거래허가 신청 건수에서도 매수세가 둔화된 흐름이 확인됐습니다. 강남 3구의 주당 평균 신청 건수는 세제 개편 발표 직후 크게 줄었고 9월 들어 일부 회복했지만 발표 이전 평균에는 아직 미치지 못했습니다. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
과거에도 강남 집값 장기 조정 사례
강남권의 가격 조정은 과거에도 여러 차례 나타났습니다. 2011년부터 2013년까지 장기간 하락한 사례가 있었고, 2018년에는 종합부동산세 강화와 대출 규제 등의 영향으로 27주 연속 하락한 기간이 있었습니다. 2022년부터 2023년 사이에도 금리 상승 영향으로 강남권 집값이 하락했습니다.
이번 시장에서는 세제 개편에 따른 보유세 부담과 양도소득세 관련 부담이 매물 증가의 배경으로 거론되고 있습니다. 다만 전문가들의 전망은 엇갈리고 있어 조정의 기간과 폭을 하나의 방향으로 단정하기는 어렵습니다.
세제 개편 이후 추가 매물과 매수세가 변수
시장에서는 앞으로 세제 개편안의 국회 심사 과정과 실제 세 부담 변화가 강남권 거래에 영향을 줄 가능성을 주목하고 있습니다. 일부 전문가는 추가 절세 매물이 나올 수 있다고 보는 반면, 현재는 호가 하락이 먼저 나타난 단계라는 분석도 제기됐습니다.
반도체 업황과 서울 외곽의 중저가 아파트 상승세도 변수로 거론됩니다. 따라서 앞으로 강남 아파트값의 방향을 살펴볼 때는 고가 주택 매물 추이뿐 아니라 실제 거래량, 매수세, 세제 개편안의 처리 과정과 서울 내 다른 지역의 가격 흐름을 함께 확인할 필요가 있습니다.