철산주공13단지 재건축 본격화, 임대주택 합의·시공사 선정 일정

철산주공13단지 재건축, 공공임대주택 갈등 마무리하고 시공사 선정 추진

경기 광명시 철산주공13단지 재건축 사업이 공공임대주택 공급 규모를 둘러싼 광명시와의 협의를 마무리하고 시공사 선정 절차에 들어갔다. 전체 3719가구 규모로 계획된 철산주공13단지는 임대주택 비율을 줄이는 방향으로 접점을 찾으면서 사업 지연 우려를 덜게 됐다. 조합은 입찰공고에 이어 입찰서 접수와 시공사 선정 총회를 추진할 계획이다. 철산역 초역세권 입지와 대단지 재건축이라는 특징까지 맞물리면서 향후 사업 진행에 관심이 모이고 있다.

철산주공13단지, 공공임대주택 갈등 일단락

경기 광명시 철산동의 철산주공13단지 재건축 사업이 핵심 쟁점이었던 공공임대주택 공급 문제를 놓고 광명시와 합의점을 찾았다. 정비업계와 온라인 커뮤니티 등에 따르면 재건축 조합은 최근 광명시와 임대주택 건립 관련 협의를 마무리했다. 수개월 동안 이어졌던 갈등이 정리되면서 조합은 시공사 선정 절차를 본격적으로 진행할 수 있게 됐다.

논란이 됐던 임대주택 규모는 전체 계획 가구 수 3719가구 가운데 약 16~17가구 수준으로 축소하는 방향으로 합의된 것으로 전해졌다. 제공된 보도에서는 전용면적 59㎡를 기준으로 용적률 약 1% 수준이라고 설명했다. 다만 세부 공급 규모와 적용 기준은 향후 관련 계획과 인허가 절차에서 확인할 필요가 있다.

이번 협의가 주목받는 이유는 공공임대주택 공급 규모가 재건축 사업의 수익성과 일정에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 조합과 광명시 사이의 의견 차이가 이어질 경우 사업 추진이 늦어질 수 있었지만, 양측이 공급 규모를 조정하는 방향으로 합의하면서 다음 단계로 넘어갈 기반이 마련됐다.

임대주택 추가에 따른 사업성 우려와 조합원 반발

앞서 철산주공13단지는 광명시가 중첩용적률 적용과 관련해 공공임대주택 공급 강화를 요구하면서 사업 추진에 어려움을 겪었다. 조합 측에서는 당초 계획보다 임대주택이 크게 늘어날 경우 일반분양 물량과 수익에 영향을 줄 수 있다는 우려가 제기됐다.

재건축 사업에서 일반분양 수익은 공사비와 각종 사업비를 충당하는 데 중요한 요소다. 임대주택 공급 규모가 커지거나 공사비가 상승하면 조합원이 부담해야 하는 추가분담금에도 영향을 줄 가능성이 있다. 이 때문에 조합원들은 계획에 없던 임대주택이 대거 추가될 경우 사업성이 악화할 수 있다며 반발한 것으로 전해졌다.

이번 합의는 임대주택 공급을 둘러싼 갈등을 줄이고 사업 일정을 다시 추진할 수 있는 계기가 됐다는 점에서 의미가 있다. 다만 임대주택 규모 조정만으로 전체 사업비나 조합원별 분담금이 확정되는 것은 아니다. 향후 시공사 입찰 결과와 공사비 협상, 인허가 진행 상황에 따라 사업 조건은 달라질 수 있다.

시공사 선정 일정과 입찰 조건은

조합은 지난 10월 16일 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈으며, 10월부터 본격적인 입찰서 접수를 시작할 계획이라고 밝혔다. 1차 입찰이 유찰될 경우 11월 중 2차 입찰공고를 진행하고, 12월에 입찰을 마감한 뒤 내년 1월 말 시공사 선정 총회를 열어 최종 시공자를 결정한다는 일정이다.

입찰은 일반경쟁입찰과 도급제 방식으로 진행된다. 건설사 간 컨소시엄 형태의 공동도급은 허용하지 않는 조건이며, 입찰보증금은 총 400억원으로 제시됐다. 이 가운데 현금이 200억원, 이행보증증권이 200억원이다. 조합이 제시한 공사비는 3.3㎡당 850만원 수준으로, 부가가치세는 별도다.

이 같은 입찰 조건은 건설사들의 참여 여부와 제안 경쟁에 영향을 줄 수 있다. 특히 대규모 재건축 사업에서는 공사비뿐 아니라 설계와 시공 계획, 사업 수행 역량, 공사 기간 등 다양한 요소가 검토 대상이 된다. 조합은 입찰 절차를 거쳐 제안 내용을 비교하고 총회에서 시공사를 선정할 계획이다.

1986년 준공된 2460가구 단지, 3719가구로 재탄생 추진

철산주공13단지는 광명시 철산동 241번지 일대에 자리 잡고 있다. 대상 부지 면적은 약 16만4632.4㎡이며, 1986년 준공된 기존 단지는 2460가구 규모다. 준공 후 상당한 시간이 지난 노후 단지인 만큼 재건축을 통해 주거환경과 단지 구성을 개선하는 사업이 추진되고 있다.

재건축 계획에 따르면 단지는 지하 3층부터 지상 최고 49층까지 조성되고, 전체 가구 수는 3719가구로 늘어날 예정이다. 기존 단지보다 가구 수가 증가하는 대규모 정비사업으로, 계획이 실현되면 광명시 주거 환경에도 변화가 예상된다. 다만 실제 규모와 세부 설계는 사업 추진 과정에서 인허가와 관련 절차를 거쳐야 한다.

철산주공13단지의 입지 여건도 관심 요소다. 지하철 7호선 철산역이 가까운 역세권이며, 단지 안에 광성초등학교가 있는 이른바 ‘초품아’ 단지로 소개되고 있다. 교통 접근성과 학교 인접성은 주거지를 선택할 때 고려되는 요소지만, 실제 주거 만족도와 향후 가치는 시장 상황과 주변 환경 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있다.

사업 정상화 이후 남은 과제와 향후 일정

철산주공13단지 재건축은 임대주택 공급을 둘러싼 갈등을 정리한 뒤 시공사 선정이라는 다음 단계로 넘어가고 있다. 조합이 제시한 일정대로라면 입찰서 접수와 입찰 마감, 시공사 선정 총회가 차례로 진행될 예정이다. 다만 입찰 참여 건설사의 수나 유찰 여부에 따라 일정은 조정될 수 있다.

앞으로 주목할 부분은 실제 입찰에 참여하는 건설사가 얼마나 되는지, 제시된 공사비 조건을 바탕으로 어떤 제안이 나오는지다. 공사비와 사업 조건은 조합원의 부담과 사업 추진 속도에 영향을 줄 수 있어 시공사 선정 과정에서 중요한 쟁점이 될 전망이다.

공공임대주택 규모에 대한 합의로 사업 지연 우려는 일부 완화됐지만, 재건축이 완성되기까지는 시공사 선정 이후에도 각종 인허가와 사업 절차가 남아 있다. 철산주공13단지가 계획한 3719가구 규모의 새 단지로 이어질 수 있을지는 앞으로 진행될 입찰 결과와 후속 절차를 통해 구체화될 것으로 보인다.