옥주현 한남더힐 경매 이어 압류, 190억 주택 채무 정리 상황은

옥주현 한남더힐 임의경매에 용산구청 압류까지, 채무 정리 절차 주목

가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현이 190억 원에 매입한 서울 용산구 한남동 한남더힐 아파트가 법원 임의경매에 이어 용산구청으로부터 압류 조치까지 받은 것으로 보도됐다. 지난해 매매계약을 체결하고 올해 소유권 이전을 마친 주택에 경매와 압류가 잇따르면서 배경에 관심이 쏠리고 있다. 옥주현 측은 법인과 투자사 간 인수합병 이후 관련 채무를 정리하고 있다고 설명했다.

190억 원에 매입한 한남더힐, 경매에 이어 압류

가수 겸 뮤지컬 배우 옥주현이 소유한 서울 용산구 한남동 한남더힐 아파트가 임의경매에 이어 관할 구청의 압류 조치까지 받은 것으로 전해졌다. 비즈한국이 11월 9일 보도한 내용에 따르면 용산구청 세무관리과는 지난 11월 6일 옥주현 명의의 해당 아파트를 압류했다.

옥주현은 지난해 한남더힐 한 채를 190억 원에 매입하는 계약을 체결했고, 올해 4월 10일 소유권 이전 등기를 마쳤다. 하지만 아파트를 담보로 받은 대출과 관련한 채무 문제가 불거지면서 지난 10월 법원에서 임의경매 개시 결정이 내려졌다. 경매 절차가 진행되는 가운데 구청의 압류 사실까지 알려지면서 부동산 관련 상황에 관심이 집중되고 있다.

다만 구청이 압류한 구체적인 원인은 현재 확인되지 않았다. 일반적으로 지방자치단체가 부동산을 압류하는 경우 지방세 등 세금 체납이 원인이 될 수 있지만, 이번 압류가 어떤 세목이나 채무와 관련된 것인지는 별도로 확인돼야 한다. 압류 사실만으로 체납 세금의 종류나 규모를 단정할 수는 없다.

임의경매 신청 채권자와 근저당 설정 규모

한남더힐 임의경매를 신청한 채권자는 한국금융자산관리대부로 알려졌다. 경매 신청서에 기재된 청구금액은 약 21억 7,000만 원이다. 임의경매는 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가 약정한 채무를 이행하지 못했을 때, 담보권자가 법원에 해당 부동산의 매각을 신청해 채권을 회수하는 절차다.

부동산 등기부에는 해당 주택과 관련해 총 4건의 근저당권이 설정돼 있으며, 채권최고액을 모두 합하면 약 237억 원에 이르는 것으로 보도됐다. 채권최고액은 금융기관 등이 담보권을 통해 우선 변제받을 수 있도록 설정한 한도 금액으로, 실제 남아 있는 대출 원금이나 현재 갚아야 할 전체 채무와 반드시 일치하는 것은 아니다.

따라서 등기부에 기재된 채권최고액만으로 옥주현의 실제 부채 규모를 확정해서는 안 된다. 실제 채무 잔액과 이자, 상환 여부, 각 담보권의 설정 시점 등을 함께 살펴봐야 한다. 특히 이번에는 법원 경매와 구청 압류가 모두 확인된 만큼 채권자별 권리 관계와 배당 순위도 구체적인 자료를 통해 판단할 필요가 있다.

옥주현 측 공식 입장, 투자사와 채무 정리 진행

옥주현 측은 앞서 10월 29일 젬스톤이앤엠을 통해 한남더힐 경매와 관련한 공식 입장을 발표했다. 소속사 측은 옥주현이 공연과 공연기획, 교육 등 여러 분야에서 새로운 사업을 추진하기 위해 기존 신사동 법인 건물을 중심으로 사업 계획을 수립했고, 이 과정에서 한 사업투자회사로부터 대규모 투자를 유치했다고 설명했다.

이어 올해 4월 한남동 주택을 매입했으며, 최근 옥주현의 법인과 투자사 사이에 인수합병(M&A)이 성사되면서 주택 관련 채무를 포함한 기존 사안을 정리하는 절차를 진행하고 있다고 밝혔다. 한남더힐 경매 역시 사업 추진과 투자 유치, 채무 정리 과정과 맞물려 있다는 설명이다.

젬스톤이앤엠은 투자사와 구체적인 채무 변제 및 정리 절차를 진행하고 있으며, 사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정이라고 전했다. 다만 이후 알려진 구청 압류와 관련해서는 개인적인 사안이라며 확인 중이라는 취지로 답변한 것으로 보도됐다. 따라서 투자사의 상환 계획과 별개로 압류 원인 및 해소 여부는 추가 확인이 필요한 상황이다.

신사동 부동산 투자와 자금 조달을 둘러싼 분석

온라인 커뮤니티와 SNS에서는 옥주현의 한남더힐 경매를 계기로 과거 신사동 부동산 투자와 자금 조달 과정을 분석한 게시물도 확산됐다. 게시물 작성자는 2022년 옥주현이 서울 강남구 신사동 토지를 약 200억 원에 매입하면서 자기자본 50억 원과 대출금 150억 원을 활용했다고 주장했다.

작성자의 설명에 따르면 이후 약 32억 원의 공사비를 들여 근린생활시설 건물을 지었고, 준공 이후 담보대출로 약 160억 원을 조달했다. 이듬해에는 리파이낸싱, 즉 기존 대출을 새로운 대출로 바꾸는 차환을 통해 대출 규모를 20억 원가량 늘렸다는 주장도 제기됐다. 다만 이와 같은 세부 자금 흐름은 온라인 게시물 작성자의 분석으로, 확인된 금융 자료나 당사자의 공식 설명과 구분해야 한다.

해당 작성자는 신사동 건물을 매각해 한남더힐 매입 자금을 마련하려 했지만 부동산 시장 상황으로 매각이 지연됐을 가능성을 제기했다. 또 한남더힐 계약을 유지하기 위해 추가 차입이 이뤄졌을 것이라는 추정도 덧붙였다. 그러나 실제 매입 자금의 출처와 대출 실행 규모, 자금 사용 내역이 모두 공개된 것은 아니므로 온라인 분석을 확정된 사실처럼 받아들이기는 어렵다.

부동산 금융 전문가가 짚은 레버리지와 금리 부담

부동산 금융 전문가들도 이번 경매를 두고 부동산 매입과 건물 개발 과정에서 발생할 수 있는 자금 조달 위험을 언급한 바 있다. 로엘법무법인 채널에 출연한 부동산 금융 전문 변호사 정태근은 신사동 건물을 준공한 뒤 높은 가격에 매각하고, 그 자금으로 한남더힐을 매입하는 구상을 했을 가능성을 설명했다.

정 변호사는 공사비 상승과 금리 인상, 부동산 규제, 자금 조달 여건 악화, 매수자 부족 등이 동시에 발생하면 부동산 투자 계획에 차질이 생길 수 있다고 분석했다. 부동산의 장부상 가치가 높더라도 매각이 지연되거나 금융비용이 커지면 실제 현금 흐름에 문제가 생길 수 있다는 취지다.

그는 특히 대출 규모가 큰 상황에서는 이자 부담이 중요한 변수라고 지적했다. 연 20% 금리를 가정하면 원금 200억 원에 대한 단순 연간 이자는 40억 원에 해당한다. 다만 이는 해당 금리를 적용했을 때의 가정 계산이며, 옥주현에게 실제로 적용된 대출 금리나 전체 이자 부담이 확인됐다는 의미는 아니다. 신사동 건물 관련 대출과 한남더힐 담보대출의 실제 조건도 별도로 확인해야 한다.

앞으로 주목할 부분은 투자사가 약속한 대여금 상환이 실제로 이뤄지는지, 한남더힐 임의경매 절차가 취하되거나 계속 진행되는지, 용산구청의 압류가 어떤 사유로 이뤄졌으며 해소되는지다. 옥주현 측은 기존 입장에서 채무 정리 절차를 진행 중이라고 밝혔지만, 구체적인 변제 완료 시점이나 압류 해제 여부는 아직 확인되지 않았다. 법원 경매 진행 상황과 당사자의 추가 설명을 통해 관련 사안의 향방이 드러날 것으로 보인다.