수도권 아파트 비거주 1주택자 전세대출 제한, 갭투자 막는다 내년부터 시행

내년부터 수도권이나 규제지역 아파트를 구입한 뒤 한 번도 직접 거주하지 않은 1주택자는 전세대출을 받기 어려워진다. 금융위원회가 발표한 부동산 금융대책에 따라 실거주 목적 없이 세입자의 보증금을 활용하는 이른바 ‘갭투자’를 겨냥해 전세대출 보증을 제한하기로 했기 때문이다. 이번 전세대출 규제는 신규 대출뿐 아니라 만기 연장에도 적용될 예정이어서 수도권 아파트를 보유한 1주택자의 대출 이용 방식에도 변화가 예상된다.

내년부터 비거주 1주택자 전세대출 보증 제한

금융위원회가 13일 공개한 ‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’에 따르면 내년 1월부터 투기적 목적으로 수도권이나 규제지역 아파트를 보유하면서 실제 거주하지 않는 1주택자에 대한 전세대출 보증이 제한된다.

전세대출은 통상 보증기관의 보증을 기반으로 은행에서 취급되는 만큼 보증이 제한되면 대출 이용 자체가 사실상 어려워진다. 따라서 이번 전세대출 규제는 단순히 보증 한도를 일부 줄이는 수준이 아니라 특정 유형의 1주택자에게 전세대출이라는 금융 통로를 차단하는 조치로 볼 수 있다.

특히 규제는 새롭게 전세대출을 신청하는 경우에만 적용되는 것이 아니다. 기존 전세대출의 만기를 연장하는 경우에도 같은 기준이 적용될 예정이어서 수도권 아파트를 보유한 비거주 1주택자라면 향후 대출 계획을 미리 살펴볼 필요가 있다.

어떤 1주택자가 규제 대상에 포함되나

이번 대책의 적용 대상은 수도권 또는 규제지역에 있는 아파트를 보유한 1주택자 가운데 해당 주택에 실제로 거주한 이력이 없는 경우다. 그동안 전세대출 보증 제한은 다주택자나 투기지역·투기과열지구 아파트 취득자 등을 중심으로 적용됐지만, 이번에는 비거주 1주택자까지 규제 범위가 확대됐다.

다만 모든 비거주 1주택자가 일괄적으로 규제 대상이 되는 것은 아니다. 본인이나 배우자가 해당 아파트에 실제 거주한 이력이 있다면 대상에서 제외된다. 금융위원회는 해당 아파트로 한 번이라도 주소를 옮긴 사실이 있다면 규제 대상이 아니라는 취지로 설명했다.

가족에게 해당 주택을 전세로 준 경우 역시 규제 대상에서 제외되는 조건에 포함된다. 이 밖에도 부득이한 사정으로 직접 거주하지 못했다고 인정되는 경우에는 규제를 적용하지 않을 방침이다.

갭투자를 겨냥한 금융 규제인 이유

이번 전세대출 규제의 핵심은 주택을 실제 거주하기 위해 보유하는 사람과 전세보증금을 활용해 주택을 매입하는 투자 수요를 구분하겠다는 데 있다. 집을 매입한 뒤 직접 거주하지 않고 세입자를 들여 전세보증금으로 매입자금 부담을 낮추는 방식이 대표적인 갭투자다.

금융위원회는 이번 조치를 통해 실거주 목적이 없는 비거주 1주택자의 전세대출 이용을 제한하고, 전세보증금을 활용한 투기적 주택 매입을 차단한다는 취지다. 기존에는 주택 수나 특정 지역 여부를 중심으로 규제가 적용됐다면, 앞으로는 실제 거주 여부도 중요한 금융 규제 기준으로 작용하게 된다.

다만 금융위는 비거주 1주택자라고 해서 대부분이 규제 대상이 되는 것은 아니라고 보고 있다. 실제 거주 이력이 있거나 가족에게 전세를 준 경우, 불가피하게 비거주한 것으로 인정되는 경우 등이 제외되기 때문에 적용 범위는 제한적일 것이라는 설명이다.

위장전입 우려에는 법적 위험성 강조

규제 적용을 피하기 위해 실제로 거주하지 않으면서 주소만 옮기는 위장전입 같은 편법이 나타날 가능성도 제기되고 있다. 특히 실제 거주 여부가 아니라 주소 이전 이력을 기준으로 판단할 경우 형식적인 전입신고를 이용하려는 사례가 나올 수 있다는 우려다.

이에 대해 금융위원회는 임차인이 있는 상황에서 집주인이 위장전입을 하려면 임차인의 동의가 필요한데, 이 과정에서 임차인 역시 주민등록법 위반이라는 법적 위험을 부담할 수 있다고 설명했다. 단순히 금융 규제를 피하기 위해 주소만 변경하는 방식에는 별도의 법적 리스크가 있다는 것이다.

이번 전세대출 규제가 기존에 논의되던 방안보다 적용 범위가 좁아졌다는 점도 눈여겨볼 부분이다. 앞서 재정경제부가 발표한 세제 개편안에서는 직장이나 교육 등의 이유로 불가피하게 거주하지 못하는 경우에도 일정 기간까지만 거주 기간으로 인정하는 방안이 제시됐지만, 금융위의 이번 대책은 실제 거주 이력 등을 기준으로 보다 제한적으로 규제한다.

1주택자 전세대출 보증비율도 낮아진다

이번 대책에는 비거주 1주택자의 전세대출 보증 제한뿐 아니라 보증비율을 낮추는 내용도 포함됐다. 내년부터 1주택자가 전세대출을 이용할 때 적용되는 보증비율은 수도권·규제지역의 경우 기존 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 각각 축소된다.

보증비율이 낮아지면 금융기관이 부담해야 하는 위험과 대출 이용자의 자금 조달 구조에도 변화가 생길 수 있다. 특히 수도권이나 규제지역에서 주택을 보유한 1주택자라면 전세대출을 이용할 때 필요한 자기자금 규모가 달라질 수 있어 대출 조건을 사전에 확인할 필요가 있다.

이번 조치는 주택을 여러 채 보유한 다주택자만을 대상으로 했던 기존 규제와 비교해 1주택자의 주택 보유 방식까지 금융정책의 주요 판단 기준으로 끌어들였다는 점에서 의미가 있다. 다만 실거주 이력이 있는 경우 등 예외가 상당 부분 마련돼 있어 모든 수도권 1주택자가 동일한 영향을 받는 것은 아니다.

내년 전세대출 규제에서 주목할 부분

내년부터 시행될 이번 전세대출 규제에서 가장 중요한 기준은 주택 보유 여부만이 아니라 실제 거주 이력이다. 수도권 또는 규제지역 아파트를 보유한 1주택자라도 본인이나 배우자가 해당 주택에 한 번이라도 주소를 옮긴 이력이 있다면 규제 대상에서 제외되는 만큼 자신의 상황을 구체적으로 확인해야 한다.

반대로 직접 거주한 이력이 전혀 없고 실거주 목적도 인정되지 않는다면 신규 전세대출뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장에서도 제한을 받을 수 있다. 따라서 이미 전세대출을 이용하고 있는 1주택자라면 내년 제도 시행 이후 자신의 대출 연장 가능 여부와 보증 조건이 어떻게 달라지는지 확인할 필요가 있다.

이번 정책의 또 다른 관심 포인트는 갭투자 수요에 미칠 영향이다. 전세보증금을 활용해 주택을 매입한 뒤 본인은 다른 곳에 거주하는 투자 방식에 금융 제약이 추가되면서 수도권 아파트를 중심으로 주택 보유와 전세대출을 함께 활용하던 일부 수요에는 부담이 커질 수 있다.

반면 실제 거주 목적의 1주택자나 불가피한 비거주 사유가 인정되는 경우까지 일괄적으로 대출을 막는 것은 아니기 때문에 시장에 미치는 영향은 적용 대상의 규모와 세부 기준에 따라 달라질 수 있다. 앞으로 금융당국이 구체적인 적용 절차와 예외 인정 기준을 어떻게 마련할지가 중요한 관심사가 될 전망이다.

내년 1월 시행을 앞두고 수도권 아파트를 보유한 1주택자라면 본인 또는 배우자의 거주 이력, 현재 전세 여부, 대출 만기 등을 미리 점검하는 것이 필요하다. 특히 전세대출 규제와 함께 1주택자의 보증비율도 낮아지는 만큼 주택 보유와 전세대출을 동시에 이용하고 있는 경우 향후 자금 계획을 다시 살펴볼 필요가 있다.